Помещения общего пользования — это помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании и относящиеся к общему имуществу здания (жилого, нежилого).
К таким помещениям относятся лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иные помещения, в которых размещено оборудование обслуживающие более одного помещения в данном здании (технические подвалы). Помимо помещений общего пользования к общему имуществу также относятся крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Исключения из перечисленных помещений могут составлять помещения, которые имеют самостоятельное назначение и не являются вспомогательными (техническими) по отношению к другим помещениям здания. Поэтому такие помещения могут не относится к объектам общей долевой собственности собственников здания. Как правило, такие вопросы при возникновении споров разрешаются в судебном порядке (см. например Определение Верховного Суда РФ от 14.11.2019 № 305-ЭС19-21171 по делу № А40-74536/2018, Определение Конституционного Суда РФ от 18.07.2017 № 1677-О)
Принадлежность помещения общего пользования к общему имуществу определяется не только техническими характеристиками, но и возможностью его использования в самостоятельных (вспомогательных) целях. При решении вопроса о принадлежности помещения к общему имуществу учитывается также характер фактического использования этого помещения, использовалось ли оно в целях не связанных с обслуживанием здания, наличие у него самостоятельного назначения на момент утраты зданием статуса единого объекта недвижимости и появления двух или более собственников помещений в здании (приобретения в собственность первого помещения в этом здании).
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в силу закона. При этом соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений, и собственники соглашением не могут изменить размер долей.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в здании собственника помещения в этом здании следует судьбе права собственности на указанное помещение. Т.е. в том случае, если собственник помещения продаст это помещение другому лицу – покупателю, то к этому покупателю перейдет и доля в праве общей собственности на общее имущество в здании.
В настоящее время нередки случаи, когда помещения общего пользования зарегистрированы на праве собственности за одним лицом (гражданином или организацией). В то время как помещения в этом здании принадлежат на праве собственности нескольким лицам. И нередко это лицо препятствует другим собственникам пользоваться общим помещением или пытается взять с них плату. Такие действия не являются правомерными.
Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Помещения общего пользования находятся в общей долевой собственности владельцев помещений здания и не подлежат отчуждению отдельно от права собственности на отдельные самостоятельные помещения. И сделки отдельных собственников с помещениями, составляющими общее имущество здания, не соответствуют требованиям закона, а потому в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ являются ничтожным и не могут служить основанием для государственной регистрации перехода права собственности на эти помещения. Подробно вопросы о правах собственников помещений на общее имущество здания, в котором расположены эти помещения, рассмотрены Пленумом Высшего арбитражного суда РФ в Постановлении № 64 от 23.07.2009 г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания». Суды общей юрисдикции в своих решениях также активно ссылаются на указанное Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ (см. например Апелляционное определение Пензенского областного суда от 11.11.2014 по делу № 33-2762).
Относительно помещений, расположенных в нежилом здании, Пленум Высшего арбитражного суда РФ указал, что отношения собственников таких помещений, возникающие по поводу общего имущества в здании, прямо законом не урегулированы, и к спорным правоотношениям в силу п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ применяются положения статей 249, 289 и 290 Гражданского кодекса РФ, определяющие правовой режим общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме.
В случае, если собственники нежилых помещений в здании в силу закона владеют общим имуществом, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за ними права общей долевой собственности на общее имущество (п. 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013). Такое требование, как указывает Верховный суд, должно рассматриваться как аналогичное требованию собственника об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения. В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, т.е. предъявить негаторный иск.
На требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ). При этом длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом (п. 49 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Как правило, собственниками помещений предъявляются требования о признания права общей долевой собственности. Указанный способ защиты нарушенных прав является надлежащим, т.к. целью обращения в суд отдельных собственников помещений в здании с таким требованием является изменение сведений в ЕГРН о праве собственности на общее имущество в связи с отнесением их в силу закона к общей долевой собственности.
В таких случаях, удовлетворение судом требования о признания права общей долевой собственности направлено на изменение вида собственности — с индивидуальной собственности одного лица, за которым было зарегистрировано право собственности на общее имущество, на общую долевую собственность, которая в соответствии со статьей 290 ГК РФ возникает у всех собственников помещений здания. Принятое по делу с таким иском решение будет служить основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРП, в том числе и для погашения записи о праве индивидуальной собственности на спорные помещения, относящиеся к общему имуществу, чем достигается восстановление и защита нарушенных прав собственников других помещений здания (см. например, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 21.05.2015 № 310-ЭС14-8248 по делу № А48-3345/2013, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.07.2011 № 1457/11 по делу № А46-23847/2009).