Снижение кадастровой стоимости недвижимости — достаточно сложная процедура. Для чего необходимо снижать кадастровую стоимость?
Кадастровая стоимость — это стоимость объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Собственники ежегодно платят государству налоги, размер которых исчисляется от кадастровой стоимости недвижимости. В ряде случаев размер налога достигает 2% от кадастровой стоимости (этим случаям мы посвятим отдельную статью).
Снижение кадастровой стоимости недвижимости производится в основном с целью минимизировать налоговые платежи.
Помимо собственников коммерческой недвижимости, индивидуальных жилых домов, лиц которым такие объекты принадлежат на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения эта тема заинтересует арендаторов земельных участков из муниципальной и государственной собственности, планирующих выкуп земли, ведь именно кадастровая стоимость используется при определении выкупной цены земельных участков. Чем ниже кадастровая стоимость – тем ниже выкупная цена.
Следует отметить, что бывший собственник объекта недвижимости тоже может обратиться с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика.
Как устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
По закону, который органы власти не всегда исполняют, кадастровая оценка недвижимости происходит не реже, чем раз в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года,
В Пензенской области в 2018 году проведена государственная кадастровая оценка земли, предварительные результаты размещены на сайте специально созданного учреждения (ГБУ «Государственная кадастровая оценка»). Какова будет кадастровая стоимость Вашего участка в 2019 году можно узнать здесь: https://gko58.ru.
Предварительно инициатор государственной кадастровой оценки (Департамент государственного имущества Пензенской области) сообщил в СМИ, что новая кадастровая стоимость земли будет выше установленной ранее.
Это не всегда так. Проведя мониторинг ситуации можем сказать, что по ряду объектов, с которыми мы работали ранее, кадастровая стоимость даже снизилась, хотя общая тенденция именно увеличение кадастровой стоимости, причем значительное.
Однако правообладатели имеют законное право на уменьшение кадастровой стоимости земельных участков.
Итак, чтобы осуществить снижение кадастровой стоимости недвижимости, Вам предстоит:
Шаг 1 — получить выписку из ЕГРН.
Обратитесь в МФЦ и закажите выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта. Сроки получения выписки — три рабочих дня. Обратите внимание, что такая выписка предоставляется БЕСПЛАТНО. Получить ее может не только правообладатель объекта, но и любое другое лицо при предъявлении паспорта.
Шаг 2 — определить рыночную стоимость.
Закажите у независимого оценщика отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на дату проведения кадастровой оценки, указанную в выписке из ЕГРН (к примеру, на 01.01.2012 года). Для расчета рыночной стоимости оценщики используют различные методы. Рыночная стоимость зависит, например, от категории земель, целевого назначения, общих характеристик местности, расположения и наличия инфраструктуры, транспортной доступности. Следует очень тщательно подойти к выбору оценщика. Любые недостатки в отчете об оценке могут привести к отказу в удовлетворении Ваших возможно вполне обоснованных требований о снижении кадастровой стоимости.
Шаг 3 – выбор способа защиты.
По закону результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссия). Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Таким образом, законодатель предоставляет физическим лицам (к которым в данном случае относятся и индивидуальные предприниматели) возможность выбора — обратиться в комиссию при территориальном управлении Росреестра или сразу обратиться в суд.
Полагаем, что вариант с судебным оспариванием предпочтителен. Исключение составляют случаи, когда очевидно неверно определены характеристики объекта (например, гараж оценен как магазин, неверно указана площадь объекта и т.п.).
Понять, имеет ли место такая ошибка возможно, изучив характеристики объекта в отчете об оценке. Эти отчеты размещены на официальном сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO) и при желании Вы можете с ними ознакомиться. Сразу предупреждаем, что скачивание отчета может затянуться на несколько дней.
Отказ комиссии не препятствует Вашему обращению за судебной защитой.
Шаг 4 — обращение в суд с административным исковым заявлением.
Требования к заявлению определены в Кодексе административного судопроизводства Российской Федерации. Примечательно, что производству по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в КАС РФ посвящена отдельная 25 глава.
Обратите внимание на то, какие документы помимо копий заявлений лицам, участвующим в деле, документа, подтверждающего оплату госпошлины, необходимо приложить к заявлению:
выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости (см. шаг 1);
копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости (должны быть нотариально заверены);
документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений (например, технический паспорт или технический план на объект, из которого видно, что при оценке неверно определены его характеристики);
отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (см. шаг 2);
документы и материалы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора (для юридических лиц, которые обязаны обратиться в комиссию при территориальном управлении Росреестра).
После вынесения решение направляется всем лицам, участвующим в деле. В случае удовлетворения исковых требований на основании вынесенного судебного акта уменьшается кадастровая стоимость объекта.