Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) является органом управления МКД. Оно проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. Порядок проведения таких собраний строго регламентирован статьями 44–48 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), а также подзаконными нормативными актами, включая постановления Правительства РФ и приказы Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ.
Настоящая статья содержит общую информацию о порядке проведения общих собраний собственников помещений в МКД, а также действующие требования законодательства Российской Федерации.

1. Нормативно-правовая база

Проведение общих собраний собственников помещений в МКД регулируется следующими основными нормативными правовыми актами:

Жилищный кодекс Российской Федерации — статьи 44–48 (общие положения, порядок проведения, решения собрания, голосование);
Постановление Правительства РФ от 18 ноября 2013 г. № 1038 — о полномочиях Минстроя России в части утверждения требований к оформлению протоколов;
Приказ Минстроя России от 30.04.2025 № 266/пр — «Об утверждении Требований к оформлению протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и Порядка направления подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в уполномоченный исполнительный орган субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственный жилищный надзор». Документ вступает в силу с 1 сентября 2025 года.

2. Виды общих собраний

В соответствии со статьей 45 ЖК РФ общие собрания собственников помещений в МКД подразделяются на:

2.1. Годовое общее собрание

Собственники помещений в МКД обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. Если иное не установлено общим собранием собственников, годовое собрание проводится во втором квартале года, следующего за отчетным.

2.2. Внеочередное общее собрание

Все собрания, проводимые помимо годового, являются внеочередными. Внеочередное собрание может быть созвано по инициативе любого из собственников помещений в данном доме.

3. Порядок подготовки и проведения собрания

3.1. Инициация собрания

Общее собрание может быть созвано по инициативе:

собственников помещений в МКД;
управляющей организации;
в установленных законом случаях — уполномоченных органов государственной власти или местного самоуправления.

3.2. Уведомление о проведении собрания

О проведении собрания собственники должны быть уведомлены не менее чем за 10 дней до даты его проведения. Уведомление должно содержать:

повестку дня собрания;
форму проведения собрания (очная, заочная или очно-заочная);
дату, место и время проведения собрания (для очной формы);
порядок ознакомления с материалами по вопросам повестки дня.

В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть размещено в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме этого сообщения, а также направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, или размещено в общедоступных местах (на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом) либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

3.3. Формы проведения собрания

В соответствии со статьей 44.1 ЖК РФ общее собрание может проводиться в следующих формах:

очное голосование — совместное присутствие собственников для обсуждения вопросов повестки и принятия решений;
заочное голосование — передача оформленных в письменной форме решений собственников в указанное место или по указанному адресу;
очно-заочное голосование — сочетание обеих форм.

Электронное голосование допускается только с использованием ГИС ЖКХ либо региональных информационных систем. Использование коммерческих онлайн-платформ для проведения ОСС не допускается.

4. Кворум общего собрания

4.1. Общее правило определения кворума

В соответствии с частью 3 статьи 45 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в МКД правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.

Под «общим числом голосов» понимается общее количество голосов всех собственников помещений в данном многоквартирном доме (жилых и нежилых помещений), которое определяется пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество в МКД.

4.2. Различие между 50% от участников и 50% от всех собственников

В законодательстве о проведении общих собраний собственников МКД принципиально различаются два понятия:

Понятие	Определение	Правовое основание
Кворум	Более 50% голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в МКД	ч. 3 ст. 45 ЖК РФ
Простое большинство для принятия решений	Более 50% голосов от числа голосов собственников, принявших участие в собрании	ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Важно понимать: кворум (правомочность самого собрания) всегда исчисляется от общего числа голосов всех собственников в доме. А для принятия большинства решений (при уже имеющемся кворуме) достаточно большинства голосов от числа участников собрания.

Иными словами:

Кворум = более 50% от всех собственников дома;
Решение (по общему правилу) = более 50% от присутствующих на собрании.

4.3. Когда требуется 50% от общего числа всех собственников?

В ряде случаев законодательство требует, чтобы решение было принято более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в МКД (а не только от участников собрания). Это так называемое «абсолютное большинство» (в отличие от «простого большинства» — более 50% от участников).

Например, к таким решениям относятся:

Выбор управляющей организации — решение о выборе управляющей компании считается принятым, если за него проголосовали собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в МКД.
Изменение способа управления МКД — также требует поддержки более 50% голосов от общего числа всех собственников.
Наделение председателя совета МКД правом подписания договора управления — в соответствии с разъяснениями Верховного Суда РФ, данное решение принимается более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме.
Предоставление совету МКД права представлять интересы собственников в судах — требуется более 50% от общего числа голосов всех собственников.
Отмена вознаграждения председателю совета МКД — для отмены требуется более 50% голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в МКД.
Решение о ликвидации ТСЖ — если члены ТСЖ не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников жилья, решение о ликвидации ТСЖ принимается общим собранием собственников при условии, что за него проголосовали собственники, обладающие более 50% общего числа голосов собственников жилых помещений в доме.

Таким образом, 50% от общего числа всех собственников требуется в тех случаях, когда закон прямо устанавливает повышенные требования к легитимности решения ввиду его особой важности для всех собственников дома.

5. Квалифицированное большинство (2/3 голосов)

Помимо кворума (50% от всех собственников) и абсолютного большинства (50% от всех собственников для принятия решения), законодательство предусматривает также квалифицированное большинство — не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

Решения, требующие квалифицированного большинства (2/3), включают:

Капитальный ремонт общего имущества в МКД — для принятия решения требуется не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников.
Перевод жилого помещения в нежилое — необходимо наличие квалифицированного кворума — не менее 2/3 голосов от общего числа собственников помещений.
Вопросы использования общего имущества — отдельные решения по распоряжению общим имуществом требуют 2/3 голосов.

6. Принятие решений и голосование

6.1. Общее правило

По общему правилу, установленному частью 1 статьи 46 ЖК РФ, решения общего собрания собственников помещений в МКД по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников.

6.2. Исключения

Исключения из общего правила составляют решения, для которых законом установлены более высокие пороги голосования:

Абсолютное большинство — более 50% голосов от общего числа голосов всех собственников (выбор УК, смена способа управления и др.);
Квалифицированное большинство — не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников (капитальный ремонт, перевод жилого помещения в нежилое и др.).

6.3. Подсчет голосов

Количество голосов каждого собственника определяется пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в МКД. Голоса учитываются на основании:

площади принадлежащих собственнику жилых и нежилых помещений;
данных Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

7. Оформление документов общего собрания

7.1. Требования к оформлению протокола

В соответствии с Приказом Минстроя России от 30.04.2025 № 266/пр, протокол общего собрания должен содержать следующие сведения:

дата и номер протокола (в качестве даты указывается дата подведения итогов общего собрания — окончания подсчета голосов);
общее количество собственников помещений в МКД, владеющих жилыми и нежилыми помещениями;
количество лиц, принявших участие в голосовании;
вводная часть — для юридических лиц указываются полное наименование и организационно-правовая форма;
результаты голосования по каждому вопросу повестки дня.

Новые требования также предусматривают, что протокол имеет только одно обязательное приложение — «Сведения о лицах, принявших участие в голосовании».

7.2. Сроки составления протокола

При письменной форме голосования протокол составляется в течение 10 дней после окончания голосования;
При электронной форме голосования протокол составляется в течение 24 часов.

7.3. Направление подлинников решений и протокола

В соответствии с частью 1 статьи 46 ЖК РФ и Приказом Минстроя № 266/пр, подлинники решений и протокол общего собрания подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано собрание:

В управляющую организацию — если МКД находится в управлении УК;
В правление ТСЖ, ЖК или ЖСК — если создано товарищество или кооператив;
В орган государственного жилищного надзора — при непосредственном способе управления МКД.

Срок представления — не позднее чем через 10 дней после проведения собрания.

Направление подлинников осуществляется по акту приема-передачи, который должен включать данные об инициаторе общего собрания. Если инициатором выступила непосредственно управляющая организация, составление акта приема-передачи не требуется.

Кроме того, решения и протокол подлежат размещению в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе не позднее чем через 10 дней после проведения собрания.

8. Особенности проведения собрания при отсутствии кворума

При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания должно быть проведено повторное общее собрание.

Если общее собрание, проведенное путем совместного присутствия, не имело кворума, в дальнейшем решения с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования.

Заключение

Порядок проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах представляет собой сложный, но четко регламентированный процесс. Ключевыми элементами правового регулирования являются:

обязательное наличие кворума (более 50% голосов от общего числа всех собственников) для признания собрания правомочным;
различие между простым большинством (более 50% от участников собрания) и абсолютным большинством (более 50% от всех собственников), причем второй порог требуется для особо значимых решений, таких как выбор управляющей организации;
квалифицированное большинство (2/3 от всех собственников) для наиболее важных решений (капитальный ремонт, перевод жилого помещения в нежилое);
строгие требования к оформлению протокола, установленные Приказом Минстроя России № 266/пр;
обязательное направление подлинников решений и протокола в установленные законом органы и организации.

Соблюдение всех указанных требований является необходимым условием легитимности решений общего собрания и их юридической силы. Несоблюдение порядка проведения собрания, неправильный подсчет кворума или нарушение требований к оформлению документов могут повлечь признание решений собрания недействительными в судебном порядке.