Заключая договор аренды нежилого помещения необходимо понимать, что право сдачи помещений в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать помещения в аренду.
По сроку действия договоры аренды нежилых помещений можно разделить на бессрочные, заключенные на срок до 1 года и заключенные на срок от 1 года и более.
Форма договора аренды нежилого помещения
Скачать
Договоры, заключенные на срок до 1 года и бессрочные договоры не подлежат государственной регистрации. Но, если срок действия договора аренды здания (сооружения), определен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, то такой срок признается равным году.
Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить помещение, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, а именно: адрес, этаж здания, в котором расположено помещение, номер помещения, площадь помещения. Подтверждающими информацию о помещении будут являться следующие документы: выписка из ЕГРП, свидетельство о государственной регистрации права собственности (при наличии), технический паспорт, технический план, экспликация, поэтажный план.
В том случае, если в аренду сдается много помещений, или их нельзя определить с такой точностью, к договору можно оформить специальное приложение. В условии о предмете договора делают ссылку на это приложение, а в приложении подробно излагают все характеристики помещения, его графическое описание, в том числе с указанием его границ на плане и т. д.
При отсутствии в договоре данных о помещении условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Однако если арендуемое помещение в договоре аренды не индивидуализировано должным образом, но договор аренды нежилого помещения фактически исполнялся сторонами (например, помещение было передано арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Договор аренды нежилого помещения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды помещения считается незаключенным (статья 654 Гражданского Кодекса РФ).
Размер арендной платы чаще всего устанавливается за всю площадь или, исходя из стоимости аренды за один квадратный метр площади, после чего рассчитывается итоговая сумма.
Не менее важно прописать в договоре порядки и условия оплаты арендатором следующих платежей:
- коммунальных платежей за помещение;
- иных платежей, связанных с обслуживанием, ремонтом помещения, здания в котором оно находится;
- услуг связи, по вывозу мусора и т.д.
Также в договоре необходимо прописать порядок и условия изменения размера арендной платы, а также возможные сроки, периоды таких изменений, обстоятельства, при возникновении которых возможно изменение размера арендной платы. При этом необходимо понимать, что если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год. Указанное условие не относится к условиям договора, устанавливающий порядок расчета арендной платы, в том числе при установлении в договоре переменной части арендной платы.
Досрочное расторжение договора возможно по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон в соответствии с условиями договора или при существенном нарушении договора в случаях, предусмотренных законом. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, при этом необходимо учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Но непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон. Поэтому при заключении договора необходимо обратить внимание на возможные, не предусмотренные законом основания для основания досрочного расторжения договора.
Договором аренды помещения, заключенным на определенный срок, может быть предусмотрена возможность отказа от исполнения договора. Если заключенный на определенный срок договор аренды не содержит таких условий, допускающих односторонний отказ от его исполнения, то он может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда.
Право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено одной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). По общему правилу договор прекращается с момента получения такого уведомления, если иное не предусмотрено законом или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым.
Нередко суды придерживаются мнения, что стороны не вправе согласовывать в договоре ничем не мотивированное право стороны отказаться от исполнения договора. Поэтому в договоре аренды помещения необходимо указать основания, позволяющие односторонний отказ одной из сторон от договора. К таким основаниям можно отнести например: для арендатора утрату интереса в использовании помещения, для арендодателя необходимость осуществить капитальный ремонт, перепланировку помещения. В договоре аренды, связанном с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть установлено, что компенсацией за одностороннее немотивированное расторжение является удержание арендодателем задатка или уплата им задатка в двойном размере.